ข้อดีของการว่าจ้างบริษัทบริหารจัดการ

THE ADVANTAGEOUS OF USING MANAGEMENT FIRM

มีประสบการณ์ในการบริหารการจัดการ Proven experience in the field of assets management

• หมายถึงบริษัทบริหารมีการดำเนินงานเกี่ยวกับการบริหารอาคารชุด หลายแห่งซึ่งปริมาณของหน่วยงานและระยะเวลาการบริหารงานได้สร้างสมประสบการณ์ และมีมาตรฐาน การทำงาน อีกทั้งบุคลากรของบริษัทก็มีฝ่ายแต่ละฝ่ายที่มีความชำนาญเฉพาะด้านเข้ามาดูแลและ พร้อมที่จะมา สนับสนุนการทำงานของนิติบุคคลฯ อาทิ ฝ่ายวิศวกรรม ฝ่ายกฎหมาย ฝ่ายบัญชี ฝ่ายปฏิบัติการ ฯลฯ

• The property is in the hand of professionals who are acquainted with the Condominium Laws. Professional firm could be a great assistance in engineering, security, legal matter, accounting systems and juristic person operation.

เป็นการถ่วงดุลอำนาจการจัดการ Balancing of Management power

• หมายถึง ผังองค์กรหรือบุคคลที่เข้ามาบริหารนิติบุคคลฯ ประกอบไปด้วย คณะกรรมการ, ผู้จัดการนิติบุคคลฯ และบริษัทบริหาร ซึ่งการบริหารงาน คณะกรรมการจะเป็นผู้ให้นโยบายต่างๆ และประชุมเพื่อลงมติให้มีการดำเนินการใดๆซึ่งผู้จัดการนิติบุคคลฯและ บริษัทบริหารก็จะรับไป ดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ดังนั้นการดำเนินงานต่างๆก็จะมีการตรวจสอบซึ่งกันและกัน เพื่อให้มั่นใจได้ว่าสิ่งที่ดำเนินการเป็นไป เพื่อประโยชน์ส่วนรวม

• The Organizing Chart of juristic condominium or village will comprise Management Committee, Juristic Person Manager and the Management firm at operational level. Condominium objectives shall be set forth by the Management Committee approved by resolution in the General Meeting for Co-owners. With this system, there will no absolute party to seek complete benefits.

มีหลักประกันที่เชื่อถือได้ Reliable guarantee

• จดทะเบียนเป็นบริษัทฯ จำกัดตามกฎหมายง่ายแก่การติดตามฟ้องร้องกรณีทำให้ เกิดความเสียหาย มีระบบการป้องกันภัยความเสียหาย ที่เกิดขึ้นจากการบริหารงาน รับประกันความเสียหายทางการบริหารจัดการ รับประกันความเสียหายทางการเงิน 100%

• As the Condominium or Village enters into the registration of legal identity or Juristic Person, such property shall become under the provisions of Condominium Act or Land Allocation Act. All parties must be regulated and under the same law which could be prosecuted and penalized accordingly should they violate or commit breaching against the Regulation. The management is liable 100% for any dishonesty or misappropriation caused by its employee.

ลดภาระความรับผิดชอบของผู้จัดการนิติบุคคลฯ Less responsibilities of Juristic Person Manager

• หมายถึง ในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลฯ เป็นตำแหน่งที่สำคัญ เพราะเป็นตัวแทนของนิติบุคคลฯ ในการทำนิติกรรมใดๆกับบุคคลภายนอก แต่ทั้งนี้ต้องอยู่ภายใต้มติของคณะกรรมการ หรือแม้กระทั่งการออกหนังสือถึงผู้พักอาศัยในอาคารในการขอให้มีการปฏิบัติ ตามระเบียบ ข้อบังคับ ของอาคาร ซึ่งเป็นเรื่องที่มีผลกระทบโดยตรงกับผู้จัดการนิติบุคคลฯ กรณีที่เป็นลูกบ้าน ซึ่งเมื่อมีการ ดำเนินการใดจะมีผลกระทบผู้จัดการนิติบุคคลฯบริษัทบริหารจะมีทีมงานเข้า ไปดำเนินการให้คำปรึกษา หรือดำเนินการแทน ในทุก ๆ ด้าน อาทิ ด้านกฎหมาย ,ด้านวิศวกรรม ด้านบัญชี ฯลฯ และเตรียมความพร้อมเพื่อให้มีผลกระทบกับผู้จัดการนิติบุคคลฯให้น้อยที่สุด

• According to the prescription in juristic person laws, the position of Juristic Person Manager is burden with legal matters and penalty against offense. With the support from management firm, the Juristic Person Manager shall obtain approval or concurrence from the Committee first supported by the management firm to ensure nothing was inconsistent to the Regulation or Condominium Act. The Management Firm could provide appropriate advice with regard to engineering, account and finance or legal matters.

มีความยืดหยุ่นในการบริหารงานบุคคลเพื่อลดภาระของนิติบุคคลฯ Flexibility in personnel management

• หมายถึงพนักงานในสำนักงานนิติทุกคนมีหน้าที่ปฏิบัติงานตามหน้าที่และขอบเขต ความรับผิดชอบ ที่ได้กำหนดไว้ ซึ่งหากพนักงานคนใดมีประสิทธิภาพการทำงานไม่ได้ตามที่ต้องการ หรือมี ผลเสียจากการทำงาน บริษัทจะเป็นผู้เข้าไปทำการฝึกอบรมรวมไปถึงหากมีการตักเตือนอบรมแล้ว พนักงานทำงาน ไม่ดีขึ้นเป็นหน้าที่ของบริษัทที่จะต้อง ทำการเปลี่ยนพนักงาน โดยไม่ให้มีผลกระทบเรื่องการว่าจ้างระหว่างพนักงานกับนิติบุคคลฯ

• The Management firm shall provide its staff to perform the duty of various positions according to the Committee requirement. In the event of dissatisfaction performance by any staff, such staff will be reminded or a replacement of new staff will be arranged.

ช่วยลดโอกาศความขัดแย้งระหว่างลูกบ้านกับคณะกรรมการและผู้จัดการนิติบุคคลฯ Minimizing of conflicts between Co-owners and Committee or Juristic Person Manager

• หมายถึงงานบางส่วนที่นิติบุคคลฯต้องใช้กฎระเบียบของอาคารเพื่อให้การพักอาศัยเป็นไปอย่าง เรียบร้อย โดยยึดถือประโยชน์ส่วนรวมเป็นสำคัญดังนั้นผู้ปฏิบัติในงานส่วนนี้ก็จะเป็นหน้าที่ของ พนักงานฝ่ายจัดการฯและบุคลากรของบริษัทบริหารและหากเกิดข้อขัดแย้งผู้ปฏิบัติก็จะ แก้ไขปัญหาตามขั้นตอนโดยมิกระทบ โดยตรงกับ คณะกรรมการหรือผู้จัดการนิติบุคคล

• It is the duty of management firm to send out reminder to Co-owners or Residents if they have committed irregularity against the Regulation. The Committee simply assigns this duty to the Management.

ลดความซ้ำซ้อน Reduction of repeating work

• กรณีจ้างบริษัทบริหาร เป็นผู้จัดการ ค่าอัตราจ้างก็รวมอยู่ในค่าบริหารซึ่งช่วยให้นิติบุคคลฯ สามารถประหยัดงบประมาณได้ อีกทั้งบริษัท ฯ บริหารก็มีบุคลากร ในทุก ๆ ด้าน ที่สามารถรองรับนโยบายของคณะกรรมได้อย่างครบถ้วน ซึ่งทำให้การบริหารงานกระชับและสอดคล้องกับแนวทางที่คณะกรรมการ หรือลูกบ้านตั้งไว้

• If the management firm was appointed as the juristic manager, there will no additional expense for paying the manager salary. This decision of appointing the management firm as the juristic person manager shall be one good saving for the Condominium. The manager shall be incorporate with the Committee Policy and the set objectives prescribed in the Regulation.

ข้อดีของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

THE ADVANTAGE OF JURISTIC VILLAGE REGISTRATION

• รับโอนทรัพย์สินและสาธารณูปโภคในโครงการจากผู้จัดสรรที่ดินมาเป็นของผู้ซื้อบ้านทุกๆ คน อาทิ โฉนดที่ดินแปลงที่เป็นถนน ทางเท้า สวนพักผ่อน สนามเด็กเล่น เป็นต้น
• ได้ รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนทรัพย์สินและภาษีอากรจากรัฐ ไม่ว่าในส่วนที่กรมที่ดินเรียกเก็บขณะทำนิติกรรมหรือภาษีบำรุงท้องที่ประจำ ปี รวมทั้งภาษีมูลค่าเพิ่ม จากกรมสรรพากร
• เจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกรายในโครงการมีส่วนร่วม ในการบริหารงานหมู่บ้าน ตั้งแต่ออกกฎระเบียบที่ใช้ ในชุมชนการออกสิทธิ ออกเสียงคัดค้านหรือให้ความเห็นชอบในที่ประชุมใหญ่รวมทั้งการแต่งตั้ง สมาชิกคนหนึ่งคนใดเป็น คณะกรรมการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
• ปัญหาความเดือดร้อนรำคาญจะได้รับการแก้ไขให้ลดน้อยลงไป ไม่ว่าจะเป็นการตั้งอุปกรณ์หาบเร่แผงลอย ที่วางระเกะระกะบนถนนทางเท้า เป็นต้น เนื่องจากคณะกรรมการหมู่บ้านมีอำนาจหน้าที่ถูกต้องตามกฎหมาย
• ถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปา อีกทั้งบริการสาธารณะที่ชำรุดทรุดโทรม จะมีงบประมาณในการปรับปรุงซ่อมแซม
• มีกฎหมายจัดระเบียบชุมชนเป็นของตนเอง ซึ่งเรียกว่าข้อบังคับของหมู่บ้าน
• สร้างความเป็นธรรมและรักษาความสะอาด ความปลอดภัยให้กับชุมชนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
• มูลค่าทรัพย์สินจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว ภายหลังจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว
• คุณภาพชีวิตจะสดใส คือประโยชน์ที่ผู้บริโภคจะได้รับภายหลังจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว

• Taking transfer of public utilities from the Project Developer to become common property of the Juristic Village such as the Land Title Deed of public road, footpath, recreation park, children playground etc.
• Being exempted on transfer fee and tax of public utilities, including the ownership transfer fee from every buyer, annual land tax,
• All Members in the Village have the right in sharing management as per the provisions of Village Regulation, the right in suggestion or petition in the general meeting for village members, appointment of any member to become the Village Committee,
• Disorder environment will be eliminated such as trespassing of truck vendors, placing of food stalls, which will be restricted by the Village rules and regulations,
• Lighting system for common areas, street lights, water supply, electricity supply, will be appropriately organized and supervised,
• The Village shall have its own rules and regulations developed in addition to other public laws,
• Members will receive equality in every aspect of dwelling such as peaceful, safety, hygienic environment,
• Property value of the Village shall be maintained and would be increased in the longer term after registration of the Juristic Village,
• All Members can enjoy better life quality in the registered Juristic Village,

ข้อเสียของการไม่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

DISADVANTAGES IF VILLAGE NOT REGISTERED AS JURISTIC PERSON

• คณะกรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ในการจัดระเบียบชุมชนของตนเอง เนื่องจากไม่ได้จัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
• คณะ กรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ในการยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทย์ฟ้องร้องแทนสมาชิกในกรณีที่มีผลกระทบ สิทธิหรือประโยชน์ ของสมาชิกภายในหมู่บ้าน
• การเรียก เก็บค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากท่านสมาชิก ไม่ได้รับความร่วมมือชำระค่าใช้จ่าย ทำให้เกิดปัญหาขาดแคลนงบประมาณในการบริหารงานหมู่บ้าน
• ไม่มีงบประมาณในการซ่อมแซม/บำรุงรักษา ถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปา อีกทั้งการบริการสาธารณะที่ชำรุดทรุดโทรม
• มูลค่า ทรัพย์สินภายในหมู่บ้านจะลดลง จากที่เคยซื้อมาราคาแพง เวลาขายจะไม่ค่อยได้ราคา เนื่องจากสภาพแวดล้อมภายในหมู่บ้านไม่ได้รับการดูแลรักษา
• ผู้จัดสรรที่ดิน โอนทรัพย์สินที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้กับหน่วยงานราชการ เพื่อให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ทำให้ไม่สามารถควบคุมระบบรักษาความปลอดภัยภาย ในหมู่บ้านไว้ได้ เนื่องจากเป็นพื้นที่สาธารณะ บุคคลภายนอกสามารถผ่านเข้าออกได้ หรือใช้เป็นทางสัญจรได้ ทำให้ถนนหนทางชำรุดทรุดโทรม
• ปัญหาความเดือดร้อนของ ท่านสมาชิกไม่ได้รับการแก้ไข เนื่องจากคณะกรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ไม่สามารถแก้ไขปัญหาความเดือดร้อนของท่านสมาชิกได้
• พื้นที่ส่วนกลางสกปรกเลอะเทอะ ไม่มี ผู้ควบคุมดูแล รวมทั้งไม่มีงบประมาณในการ จัดจ้างพนักงานรักษาความสะอาด
• เกิด ปัญหาการบุกรุกพื้นที่ส่วนกลางมาเป็นพื้นที่ส่วนตัว หาบเร่ แผงลอย ของระเกะระกะไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย ปัญหาสุนัขที่มีเจ้าของและสุนัขจรจัดภายในหมู่บ้านถ่ายมูลเลอะเทอะ ซึ่งปัญหาทั้งหลายเหล่านี้ หลาย ๆ หมู่บ้านไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ เนื่องจากไม่มีระเบียบควบคุมไว้อย่างชัดเจน

• Village Committee has no power in management as the committee is not appointed under the provisions of Juristic Village Regulation,
• Village Committee has no authority in filing action against breaching or violation intervening the Village Regulation on behalf of common owners
• Contribution of common maintenance expense may not be fully paid by all Members because those default owners are not controlled or enforced by Village Juristic Person,
• Without full supports by common maintenance expense, the common utilities and supplies will not be properly maintained, leaving poor condition of the system which eventually cause inconvenience to Village Members,
• The value of Village property will be declining. From the high price in buying, to the low price in selling later as the poor environment condition in the Village,
• Common property in the Village shall be transferred to public use instead of the Village Juristic Person. Public way in the Village will be used by public, while the Village has not controlling power. The condition of such road will quickly ruined and without maintenance,
• The problems of Village Members will not be corrected as the Committee has no corrective power,
• The Village is unable to employ its cleaners,